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Mietrecht in Österreich – Infos 2022

Das Mietrecht in Österreich bildet die Grundlage für die meisten Mietverträge in Österreich. Das sogenannte MRG (Mietrecht) bildet den rechtlichen Rahmen zwischen Mieter und Vermieter und ist insbesondere beim Auszug zu beachten. Heute reden wir über das Mietrecht in Österreich.

Mietverträge basieren daher auf dem Mietgesetz und dienen als Richtlinien für die Vermietung von Immobilien. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über die Grundlagen des Mietrechts, was Sie als Mieter beim Auszug beachten müssen, welche Pflichten der Vermieter hat und wie das Ganze in der Praxis aussieht.

 

Mietrecht in Österreich – die Grundlagen

Das Mietrecht dient in erster Linie dem Schutz des Mieters aber auch des Vermieters in seinen Rechten und Pflichten. Dieser Schutz ist besonders wichtig beim Auszug.

Das Mietrecht in Österreich geht auf das Jahr 1981 zurück und wurde immer wieder angepasst und überarbeitet. § 1 Mietgesetz bestimmt, ob ein Mietverhältnis ganz oder teilweise in den Anwendungsbereich des Mietrechts fällt oder ganz vom Mietrecht ausgenommen ist. Das ist beim Auszug aus der Wohnung entscheidend, denn hier entscheidet sich, ob man das Mietrecht angewenden kann oder nicht.

Was heißt das jetzt konkret? Hier eine kurze Erklärung:

  • Voller Einsatzbereich des MRG

Voller Anwendungsbereich des MRG bedeutet, dass alle Gesetzesteile angewendet werden können. Grob kann man sagen, dass alle Altbauten oder Gebäude, die vor dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, in den Teilbereich des MRG fallen. Der sogenannte Preis- und Kündigungsschutz räumt dem Mieter hier besondere Rechte ein. Das MRG enthält Sonderregelungen zur maximal zulässigen Miete und definiert auch die Mindestmietdauer.

  • Teilanwendungsbereich des MRG

Mietverträge, die in den Anwendungsbereich des MRG fallen, sind überwiegend Verträge über Wohnungen in Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden. D. h.: Neubauten, die selbst genutzt werden. Teilanwendung bedeutet, dass der Mieter nur durch folgende Paragrafen geschützt ist: §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49. Das bedeutet, dass der Mieter nur vor Kündigung geschützt ist, aber nicht durch garantierten Preisschutz. Das bedeutet, dass der Vermieter die Mindestvertragslaufzeit von 3 Jahren einhalten muss. Der Mieter kann erst nach einer Kündigungsfrist von einem Jahr und drei Monaten ausziehen. Hier ist keine Höchstmiete festgelegt.

  • Völlig von der MRG befreit

Ein- oder Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsräume sind vom Mietrecht vollständig ausgenommen. Im Streitfall wird das ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) herangezogen.

 

Welche Pflichten hat der Mieter beim Auszug?

 

Die Pflichten des Mieters beim Auszug sind in der Regel im Mietvertrag klar geregelt. Themen wie Malerarbeiten beim Auszug, Renovierungsarbeiten oder sonstige Pflichten des Mieters vor dem Einzug in eine neue Wohnung sind bei der Umzugsvorbereitung zu berücksichtigen.

  • Ausmalen beim Auszug

Das Einfärben beim Auszug ist im Mietgesetz nicht geregelt. Dabei wird häufig auf Entscheidungen des OGH (Oberster Gerichtshof) zurückgegriffen.

Grundsätzlich gilt: Normale Abnutzungen an den Wänden, wie Löcher durch Nägel, Schlieren von Möbelstücken und ortsübliche Wandfarben, wie gelb oder grün, sind vom Vermieter zu tolerieren. Knallige und ausgefallene Wandfarben wie Knallrot oder Schwarz sind in der Gegend nicht üblich – das heißt, der Mieter muss malen.

  • Bei Auszug renovieren

Wenn wir von Renovierungen vor dem Auszug sprechen, sprechen wir meist von Schönheitsreparaturen. Wer ist dafür zuständig, Löcher in Wänden zu schließen, Fußböden zu schleifen oder Fugen im Badezimmer zu verspachteln?

Auch hier ist die normale Abnutzung vom Vermieter zu tolerieren. Geht die Abnutzung über die üblichen Gebrauchsspuren hinaus, sind Sie als Mieter verpflichtet, die Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand zurückzugeben – sofern sie so übergeben wurde.

  • Beim Umzug besenrein

Die Wohnung beim Auszug besenrein zu hinterlassen bedeutet grundsätzlich, eine leere Wohnung in einem sauberen Zustand zu hinterlassen. Was bedeutet das im Einzelnen? Entfernen Sie groben Schmutz, fegen Sie den Boden und leeren Sie den Kühlschrank. Arbeiten wie Fenster putzen, Unkraut entfernen oder Dübellöcher entfernen zählen jedoch nicht zu den Arbeiten, die unter den Begriff „besenrein“ fallen.

  • Zutritt zur Wohnung gewähren, wenn ein triftiger Grund vorliegt

 

Dies ist besonders häufig vor dem Auszug aus der Wohnung der Fall. Der Mietvertrag wurde bereits gekündigt und der Vermieter sucht einen Nachmieter. Ein guter Grund ist zum Beispiel, wenn ein potenzieller Nachmieter die Wohnung besichtigen möchte.

Wird ein Besuch vom Vermieter oder von beauftragten Handwerkern angemeldet und besteht ein triftiger Grund für das Betreten der Wohnung, dann müssen Sie als Mieter auch dies zulassen. Beispiele hierfür wären mögliche Schäden an einer Wasserleitung oder das Ablesen der Zählerstände. Gerade bei einem Auszug möchte der Vermieter die Wohnung eventuell auf Funktionsfähigkeit prüfen lassen.

  • Duldung notwendiger Verbesserungsarbeiten

Auch bei Sanierungsarbeiten, die oft bei einem Mieterwechsel anfallen, ist die Duldung des Mieters gefragt.

Wenn der Mieter zum Beispiel eine neue Küche einbaut, ein Aufzug eingebaut oder Gasleitungen saniert, dann müssen Sie diese Arbeiten und die damit verbundene Lärmbelästigung in Kauf nehmen.

 

Welche Pflichten hat der Vermieter beim Auszug?

Als Mieter müssen Sie beim Auszug bestimmte Pflichten beachten, die in Österreich meist im Mietgesetz verankert sind. Allerdings muss der Vermieter auch beim Auszug des Mieters bestimmte Pflichten erfüllen.

  • Erlaubnis des Vermieters zum Betreten

Will der Vermieter die Wohnung betreten, während Sie darin wohnen, muss er dies vorher ankündigen und mit Ihnen abstimmen. “Überraschungsbesuche” sind nicht legal, und Sie müssen den Vermieter nicht hereinlassen. Wenn jedoch “Gefahr im Verzug” ist, muss natürlich keine Anmeldung durchgeführt werden. In solchen Fällen benötigt der Vermieter jedoch einen triftigen Grund, um Zugang zur Wohnung zu verlangen. Wohnen Sie beispielsweise noch im Mietobjekt, ziehen aber bald aus und der Vermieter sucht einen Nachmieter, dann sind Besichtigungstermine ein triftiger Grund. Den Besichtigungstermin sollte man jedoch vorher mit Ihnen abgeklären.

  • Erhaltung der Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand

Der Vermieter hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung auch während eines laufenden Mietverhältnisses in gutem Zustand und bewohnbar bleibt. Wenn also die Wasserleitung platzt oder ähnliches (nicht von Ihnen als Mieter verursacht), muss der Vermieter den Schaden beheben.

Bei Übergabe der Wohnung an Sie muss diese in einem gebrauchs- und bewohnbaren Zustand sein.

  • Rückerstattung der Anzahlung

Die geleistete Kaution sollte der Vermieter in einem Sparbuch oder einer ähnlichen Anlageform (mit gleich guter Verzinsung und Sicherheit) halten. Wird das Mietverhältnis beendet und der Zustand der Wohnung nicht beanstandet, muss der Vermieter dem Mieter die Kaution nebst Zinsen zurückerstatten.

  • Planen Sie den Umzug richtig

Ein Umzug und ein neuer Mietvertrag sind immer mit Arbeit und Planung verbunden. Sie sollten Ihre neue Adresse an den richtigen Stellen angegeben, die Wohnung neu einrichten und natürlich das neue Zuhause in vollen Zügen genießen. Wir von Moveria möchten Sie bei der Planung und Durchführung Ihres Umzugs unterstützen. Mit diesem kurzen Überblick über das Mietrecht in Österreich sollten Sie bestens informiert sein und Ihre neue Wohnung zu Ihrem Zuhause machen können.

 

Was soll ich beim Auszug sonst noch beachten?

Wie wir gesehen haben, gibt es einige Pflichten, die sowohl Mieter als auch Vermieter beim Auszug erfüllen müssen.

Übergabeprotokoll zum Auszug

Besonders wichtig ist auch die Wohnungsübergabe bzw. Übergabeprotokoll, welches Sie zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses ausfüllen sollten. Besonders wichtig ist es, den allgemeinen Zustand der Wohnung, die Anzahl der übergebenen Schlüssel sowie die Unterschriften von Mieter und Vermieter festzuhalten. Bei Auszug und Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter kann man genau klären, ob und welche Schäden der Vormieter verursacht hat. Das Übergabeprotokoll kann man in der Regel durch Fotos ergänzen.

Bei weiteren Fragen zum Mietrecht in Österreich und was Sie vor dem Auszug wissen müssen, wenden Sie sich am besten an den Mieterbund oder die Arbeiterkammer in Österreich.

 

Fazit

Bei weiteren Fragen zum Mietrecht in Österreich und was Sie vor dem Auszug wissen müssen, wenden Sie sich am besten an den Mieterbund oder die Arbeiterkammer in Österreich. Wir freuen uns, falls wir Ihnen weitegeholfen haben. Viel Glück!

Von UmzugHelden Content-Manager

Content Manager, Blog Editor