Mietvertrag – worauf sollten Sie als Mieter achten?

Mietvertrag - worauf sollten Sie als Mieter achten?

Mietvertrag – worauf sollten Sie als Mieter achten? Um Ihnen Zeit zu sparen, haben die UmzugHelden Infos rund um den Mietvertrag gesammelt.

Welche Faktoren der Mietvertrag im befristeten und unbefristeten Verhältnis haben soll? Wie hoch die Miete sein darf? Und was der Mietvertrag bei der Vertragsgestaltung kosten soll? Wir beschäftigen uns auch mit dem Thema Mietvertrags-vorlagen bzw. Vorlagen sowie der Kündigung eines Mietvertrages.

Auch wenn der Abschluss des Mietvertrages bei der Wohnungs- oder Haussuche der letzte Schritt zur Traumimmobilie ist, so ist er immer noch der wichtigste. Verträge sind bindend und ohne Prüfung durch einen Fachanwalt für Vertragsrecht erleben Sie oft eine böse Überraschung.

Sparen Sie sich solche Probleme, indem Sie den Mietvertrag vorab sicherheitshalber von einem Rechtsanwalt prüfen lassen.

Was ist vor Abschluss des Mietvertrages zu beachten?

In vielen Regionen ist es heute sehr schwierig, eine Wohnung oder ein Haus zu finden, das Ihren Vorstellungen entspricht. Die Nachfrage ist gestiegen und damit natürlich auch die Preise. Wenn Sie endlich eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht, wollen viele kein Risiko eingehen und unterschreiben den Mietvertrag ohne vorherige anwaltliche Prüfung. Mietvertrag – worauf sollten Sie als Mieter achten?

Mit Unterzeichnung des Mietvertrages stimmen Sie den vom Vermieter im Vertrag festgelegten Bedingungen zu. Achten Sie unbedingt darauf, dass die Kündigungsfristen des Mietvertrages, die Mieterhöhungen, die eingetragene Wohnfläche der Immobilie, aber auch die Nutzung der Gemeinschaftsfläche und die Kosten für deren Unterhalt rechtmäßig sind.

Lassen Sie sich alle mündlichen Zusicherungen wie die Nutzung von Parkplätzen, Garagen, Gärten oder Waschräumen schriftlich bestätigen  lassen.

Die wichtigsten Inhalte in einem Mietvertrag zusammengefasst:

  • Immobilienadresse

  • Mietgebühren
  • Objektbeschreibung (Kellerabteil, Etage, Türnummer, usw.)

  • Kosten (Recht auf Indexierung, Provisionen an Makler, Miete, Pacht, Betriebskosten, usw.)

  • Hausordnung

  • Kündigungsfristen und ob der Vertrag befristet oder unbefristet ist

  • Sondervereinbarungen (Haustiere, Übernahme der Küche oder anderer Möbel, usw.)

 

Unterschied zwischen befristeter und unbefristeter Miete


Mietvertrag – worauf sollten Sie als Mieter achten? Es gibt befristete und unbefristete Mietverträge. Bei befristeten Verträgen mieten Sie eine Immobilie für einen vereinbarten Zeitraum. Diese soll jedoch mindestens drei Jahre betragen, verlängert sich dann aber automatisch um weitere drei Jahre, wenn sie nicht gekündigt oder bewusst verlängert wird. Wenn er nach sechs Jahren immer noch nicht gekündigt wurde, wird er sich automatisch in einen unbefristeten Vertrag umwandeln.

Lassen Sie sich bei solch einem Vertrag jedoch für alle Fälle eine spezielle Kündigungsklausel in den Mietvertrag schreiben, damit Sie trotz allem flexibel bleiben. Das gesetzliche Kündigungsrecht bei solchen Mietverträgen gewährt Ihnen eine Kündigung frühestens nach einem Jahr mit drei Monaten im Voraus zum Monatsletzten.

Befristete Verträge sind auch teurer, weil Sie einen höheren Quadratmeterpreis zahlen. Das ist ein Grund, warum viele Vermieter gerne nur Befristete abschließen werden.

Bei unbefristeten Verträgen hat der Mieter zudem die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende zu kündigen, was ebenfalls nachteilig für den Vermieter ist. Auch bei unbefristeten Verträgen ist es für den Vermieter schwierig, dem Mieter zu kündigen. Es gibt Gründe, die im Mietgesetz festgelegt sind, wie z. B. der Wunsch des Vermieters, selbst in der Wohnung zu wohnen.


Wer soll den Mietvertrag unterschreiben und soll Mieter werden?

Der Unterzeichner des Mietvertrages ist auch der rechtmäßige Mieter, der im Streitfall auch belangt werden kann.

Alleiniger Mieter

Als Alleinmieter haften Sie im Gegensatz zu Wohngemeinschaften für die Miete und alle weiteren Ansprüche des Vermieters.

Geteilte Wohnung

Die Wohngemeinschaft ist der Klassiker unter den Studierenden. Bei einer Wohngemeinschaft kann entweder ein Alleinmieter in den Mietvertrag aufgenommen werden oder alle Bewohner können in den Mietvertrag aufgenommen werden und haften somit gegenüber dem Vermieter als Gesamtschuldner.

Beabsichtigt ein Alleinmieter, Zimmer unterzuvermieten, muss er dies unbedingt in den Mietvertrag aufnehmen lassen. Der Alleinmieter schließt dann Mietverträge mit Mitbewohnern ab, die festlegen, wer welche Zimmer vermietet und welche Zimmer Gemeinschaftsräume sind. Das sind vor allem Küche und Bad.

Mitmieter

Das Modell des Mitbewohners gibt es nicht nur in einer Wohngemeinschaft, sondern auch bei Lebenspartnern oder Ehegatten kann der Partner als Mitbewohner in den Mietvertrag aufgenommen werden. Dies ist in einer Partnerschaft sinnvoll, da jeder Partner die Möglichkeit hat, das Mietverhältnis fortzusetzen, wenn die Beziehung in die Brüche geht.

Allerdings muss der Vermieter dann zustimmen, dass der Partner vom Mietvertrag zurücktritt, wenn er dem nicht zustimmen muss, was alles sehr kompliziert machen kann. Außerdem können nur beide Mieter gemeinsam den Mietvertrag kündigen, was natürlich auch jeden Mieter schützen soll.

Mietvertrag – Wie hoch dürfen Miete und Betriebskosten sein?


Ein Vermieter kann die Miete nicht einfach so hoch ansetzen, wie es komisch ist. Er muss sich am regionalen Mietspiegel orientieren. Außerdem gibt es Mietobergrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Zweifelt der Mieter an der Richtigkeit der Miete, kann er gerichtlich eine Mietanpassung verlangen. Diese wäre auch rückwirkend durchsetzbar, sodass der Vermieter die zu viel gezahlte Miete erstatten müsste.

Auch bei den Betriebskosten kann es vorkommen, dass der Vermieter dem Mieter zu viel berechnete Gebühren erstatten muss. Um festzustellen, ob die Betriebskosten korrekt abgerechnet werden, kann der Mieter Einsicht in die Nebenkostenabrechnung und den Verteilungsschlüssel verlangen.

Bevor Sie diese Schritte unternehmen und vielleicht sogar einen Streit mit dem Vermieter beginnen, ist es sinnvoll, die Betriebskosten ähnlich großer Wohnungen zu vergleichen, die derzeit auf dem Markt sind. Bei großen Unterschieden ist sicherlich ein Blick auf die Betriebskosten sinnvoll.


Vertragserrichtungskosten für einen Mietvertrag


Bei Vermietungen dürfen keine Vertragsabschlusskosten verlangt werden. Der Vermieter erhält über die Betriebskosten eine Verwaltungsgebühr, die die Vertragserrichtungskosten abdeckt. Die Abschaffung der Mietvertragsgebühr gilt für alle Mietverträge ab dem 11. November 2017. Dies gilt jedoch nur für privat genutzten Wohnraum.
Für gewerblich genutzte Flächen kann weiterhin eine Mietvertragsgebühr erhoben werden. Diese wird an das Finanzamt abgeführt.

Tipps zum Mietvertragsabschluss


Ein Mietvertrag sollte immer sehr genau geprüft und nicht verständliche Paragraphen mit dem Vermieter geklärt oder ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt hinzugezogen werden. Wenn Sie mit dem Vermieter Nebenabreden treffen, sollten diese unbedingt schriftlich im Vertrag festgehalten werden.

Notieren Sie Mängel am Mietobjekt, damit diese beim Auszug nicht mit der Kaution verrechnet werden können. Holen Sie sich ein Duplikat des Metvertrags.

Mietkaution und Höchstbetrag
Die maximale Höhe der Mitkaution ist gesetzlich geregelt und beträgt 6 Bruttomonatsmieten. Verlangt der Vermieter eine höhere Mietkaution von Ihnen, können Sie sich auf die gesetzliche Regelung berufen. Der Vermieter muss die Kaution gewinnbringend anlegen und Ihnen die Summe samt Gewinn zurückzahlen, wenn keine Einwände bestehen.

Bei berechtigten Beanstandungen über den Zustand der von Ihnen übergebenen Wohnung kann der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise zur Deckung der Reparaturkosten einbehalten. In der Regel verlangt der Vermieter für die Kaution aber nur 3 Bruttomonatsmieten.

Die Maklerprovision
Für die Vermittlungstätigkeit der Agentur wird in vielen Fällen bei Abschluss eines Mietverhältnisses eine Maklerprovision fällig.

Die Höhe der Maklerprovision richtet sich nach den Mietkonditionen:

  • Bei einem unbefristeten Mietvertrag beträgt die Provision 2 Monatsmieten.

  • Bei Befristung des Mietverhältnisses auf bis zu 3 Jahre 1 Monatsmiete. Über 3 Jahre 2 Monatsmieten.

  • Sollten Sie im Nachhinein feststellen, dass Sie zu viel Maklerprovision gezahlt haben, haben Sie ab dem Datum der Zahlung 3 Jahre Zeit, die zu viel gezahlte Summe einzuklagen. Ist der Makler auch Eigentümer des zu vermietenden Objekts, darf er keine Maklerprovision erheben. Ebenso darf der Makler in keinem Verwandtschaftsverhältnis zum Vermieter stehen.

Wie wird der Mietvertrag beendet?

Vor dem Einzug sind Formalitäten zu regeln – insbesondere der Punkt der Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen, sollten Sie besonders auf die wesentlichen Formalitäten und die Frist zur Kündigung des Mietvertrages achten. Je nachdem, ob Ihr Mietvertrag befristet oder unbefristet ist, gelten unterschiedliche Rechtsgrundlagen. Sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter gilt, dass sie die Fristen einhalten und auch die formalen Aspekte beachten.

Sowohl Mieter als auch Vermieter suchen im Internet nach einer Mietvertragskündigungsvorlage, um sich ein Bild von einem Kündigungsschreiben zu machen. Es ist jedoch ratsam, einen Anwalt mit dem Entwurf und der Überprüfung des Kündigungsschreibens zu konsultieren, da das Muster nur der Orientierung dient.


Wann gilt der volle Geltungsbereich des MRG?

Das Mietrecht gilt uneingeschränkt für:

– Wohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 eine Baugenehmigung erhalten haben und in denen sich mehr als zwei Mietobjekte befinden
– vermietete Eigentumswohnungen in Häusern, die vor dem 9. Mai 1945 gebaut wurden und in denen sich mehr als zwei weitere Wohnungen befinden
– geförderte Mehrfamilienhäuser mit mehr als zwei Wohnungen. Eine Ausnahme besteht, wenn das Förderdarlehen nach dem Tilgungsvergünstigungsgesetz vorzeitig getilgt wurde. In diesem Fall gibt es keine verbindliche Miete und der Vermieter hat die Möglichkeit, eine entsprechende Miete zu verlangen.
– Für Mieter im Vollanwendungsbereich bedeutet dies Preisschutz und Kündigungsschutz.

In einigen Fällen gilt das Mietgesetz für:

– Mietwohnungen in nicht geförderten Neubauten, die nach Mai 1945 im Besitz und errichtet wurden
– Dachgeschosswohnungen, die nach 2001 weiter ausgebaut wurden
– Nach September 2006 genehmigte Ergänzungen
– Kündigungsschutz besteht nur für Mieter im Teilanwendungsbereich.

Eine Nichtanwendung des MRG gilt für:

– vermietete Einfamilienhäuser
– vermietete Zweifamilienhäuser
– Für Mieter im Nicht-Anwendungsbereich des MRG besteht weder Kündigungsschutz noch gesetzlicher Preisschutz.

Ein rechtlich gesehener Ausnahmefall liegt beim Genossenschaftswohnen vor. Das sind Wohnungen in Häusern, die von einer gemeinnützigen Baugenossenschaft gebaut oder gekauft wurden, um eine größere Renovierung durchzuführen. In diesem Fall gelten die Richtlinien des MRG nicht in vollem Umfang – hier tritt das Wohnungsbauförderungsgesetz mit eigenen Richtlinien (WGG) in Kraft.


Was bedeutet befristeter Mietvertrag?

Eine Befristung hat für den Mieter einen klaren Vorteil, da sie vom Vermieter nicht gekündigt werden kann. Der Mieter darf jedoch nicht früher ausziehen, es sei denn, der befristete Mietvertrag läuft aus. Ein unbefristeter Vertrag birgt das Risiko, dass das Mietrecht hier nicht gilt und der Vermieter Ihnen daher jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen kann.

Umgekehrt haben Sie auch das Recht – nach einer zuvor vereinbarten Mindestlaufzeit – den Mietvertrag zu kündigen, wobei die Kündigungsfrist des Mietvertrages zu berücksichtigen ist. Eine Anmietung auf unbestimmte Zeit kann zu Unsicherheiten führen, da der Mieter jederzeit damit rechnen kann, dass er bald ausziehen muss.

Fazit

Soviel zum Thema  – Mietvertrag – worauf sollten Sie als Mieter achten?

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